CONSULENZA PATRIMONIALE E FINANZA AZIENDALE

ANTONIO JULIAN SCALZO

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LE 3 REGOLE PER INVESTIRE IN NPL CON PROFITTO

  • Regola 1:
    Proteggi il tuo capitale investito

  • Due diligence legale. Questo passaggio costituisce la prima linea di difesa per investire in NPL. Si tratta di un’indagine approfondita della documentazione legale relativa a un immobile. È finalizzata a identificare possibili rischi o problemi che potrebbero emergere in futuro. Come dispute in corso, o questioni di varia natura legate alla proprietà, che potrebbero influenzare in modo negativo il valore del credito. Ecco alcuni aspetti oggetto di esame durante la due diligence legale: La titolarità dell’immobile La sua conformità urbanistica La sua regolarità fiscale La presenza di eventuali contenziosi in corso
  • È inoltre fondamentale effettuare una corretta valutazione del GBV. Il Gross Book Value, è il valore contabile lordo di un immobile. Viene calcolato tenendo conto dei seguenti fattori: Il costo di acquisto dell’immobile: incluse le spese notarili e le imposte. Le detrazioni fiscali: includono le detrazioni per interventi di ristrutturazione, le detrazioni per l’acquisto di mobili e le detrazioni per l’acquisto di un immobile da destinare a uso abitativo. Gli ammortamenti: sono le quote di costo dell’immobile che vengono detratte dal reddito imponibile nel corso della vita dell’immobile. In questa fase è necessario l’intervento di un avvocato specializzato in diritto immobiliare. Possibilmente, con anni di esperienza alle spalle. Le sorprese sono dietro l’angolo!
  • Regola 2:
    Analisi dell’immobile

 

  • Qui entrano in gioco numerose competenze tecniche, l’esperienza sul campo e la conoscenza del territorio. Analizzare un immobile non è affatto semplice perché occorre innanzitutto saper analizzare la CTU, o Consulenza Tecnica d’Ufficio. Questa non è altro che la perizia di stima redatta da un tecnico incaricato dal tribunale in merito a questioni di natura tecnica. Può essere disposta dal giudice su istanza di una delle parti, oppure d’ufficio.
    L’analisi dettagliata dell’immobile include, tra le altre cose:
    La posizione dell’immobile
    Le caratteristiche fisiche dell’immobile (le dimensioni, la tipologia, la configurazione e il suo stato di manutenzione)
    Le dinamiche relative alla domanda e all’offerta sul mercato
  • Esempio: una palazzina all’interno di un quartiere in crescita potrebbe risultare un investimento più impegnativo, rispetto a un altro situato in una zona stagnante. Ma offrire anche prospettive di guadagno più interessanti.
  • Oppure, un appartamento sito in una città con una forte domanda di affitti potrebbe rappresentare un investimento più attraente rispetto a un immobile simile in una zona con scarsa richiesta. Infine, c’è un altro fattore di cui tenere conto: lo storico delle visite. Esso indica l’interesse dei potenziali acquirenti e aiuta a prevedere il comportamento del mercato.
  • In definitiva, se la CTU offre un primo riferimento valutativo, un sopralluogo diretto è sempre necessario. Perché rivela dettagli ancora più specifici rispetto ai luoghi, come l’ambiente, il contesto sociale e se fa parte o meno di un condominio. Questo è importante perché se stai comprando un credito devi anche essere sicuro che il sottostante venga mantenuto in ordine – e non sia a rischio di subire danni – cosa che lo renderebbe meno appetibile in asta. O farti spendere più soldi per ripristinarlo e rivenderlo al mercato libero.
  • Regola 3:
    Elabora un business plan dettagliato (e tienilo aggiornato!)

 

  • Dei solidi investimenti in NPL, richiedono una oculata pianificazione finanziaria e strategica a monte. Il piano deve tenere conto non solo del prezzo massimo a cui puoi acquistare il credito, ma anche del valore reale dell’immobile sul mercato libero. Questo può variare in base a fattori come:
  • Lo stato generale in cui versa l’economia del territorio interessato
    Il suo sviluppo urbano
    Le tendenze demografiche del posto.
  • Esempio: investire in un’area con numerosi progetti di sviluppo urbano all’attivo, comporta una valutazione più alta. Anche in prospettiva futura. Aumentando così il potenziale di ritorno.
  • Oltre al costo di acquisto, è essenziale considerare tutte le spese associate all’operazione. Compresi:
  • Le spese legali e procedurali
    I compensi dei professionisti
    I possibili costi di ristrutturazione o manutenzione dell’immobile.
  • Esempio: un’operazione potrebbe richiederti una spesa iniziale di €800.000 per l’acquisto del credito, con ulteriori €200.000 previsti per ristrutturazioni e spese legali. Ciò porta l’investimento totale a €1.000.000. In questo scenario, dovrai vendere l’immobile a un prezzo superiore a tale importo. Perché in caso contrario non realizzerai nessuna plusvalenza.
  • Se hai una liquidità in conto corrente ad un rendimento che non ti soddisfa oppure se vuoi fare in modo che il tuo capitale lavori a tassi nettamente più elevati, devi sapere che il settore immobiliare offre grandi e storiche opportunità.
  • Diventando investitore di capitale, potrai partecipare al rendimento di selezionate operazioni immobiliari.